Gastos de la compra de una vivienda
Comprar una vivienda no cuesta solo su precio: hay que sumar impuestos (ITP en segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. En conjunto, suelen rondar un 10-15% adicional sobre el precio.
Qué es Gastos de la compra de una vivienda
Los "gastos de compra" son el conjunto de impuestos y costes de tramitación que acompañan a la adquisición de un inmueble, además del precio pactado. Varían según sea vivienda usada o nueva, la comunidad autónoma y si se financia con hipoteca. Es la partida que mucha gente subestima y que explica por qué, con un piso del 100% financiado "teórico", aún necesitas un buen colchón de ahorro.
Cómo funciona
En vivienda de segunda mano: el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje del valor que fija cada comunidad autónoma. En obra nueva: IVA (un porcentaje fijo del precio) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también es autonómico. A eso se añaden, en ambos casos: la escritura ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría que tramita todo y, si pides hipoteca, su tasación (el resto de gastos hipotecarios los asume hoy el banco por ley). Las cifras concretas cambian con el tiempo y la comunidad; conviene calcularlas con datos actualizados.
Por qué es importante
Si no presupuestas estos gastos, te quedas corto de dinero en el peor momento. La regla práctica habitual: además de la entrada (en torno al 20% si vas a financiar el 80%), reserva alrededor de un 10-15% adicional del precio para impuestos y trámites. Sobre una vivienda, eso son varias decenas de miles de euros: no es un detalle menor, es parte central de poder permitirse la compra.
Datos prácticos
- Desde una reforma legal reciente, la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría del préstamo, registro, gestoría, AJD del préstamo) los paga el banco; al comprador le queda la tasación.
- El ITP no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre un "valor de referencia" oficial del inmueble: si compras muy por debajo de ese valor, el impuesto puede salir más alto de lo que esperabas.
- Las comunidades autónomas tienen tipos reducidos de ITP o AJD para colectivos concretos (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual, zonas despobladas): conviene comprobar si tienes derecho a alguno.
- Comprar a una empresa promotora (obra nueva) lleva IVA + AJD; comprar a un particular (segunda mano) lleva ITP: no se pagan los dos a la vez, pero la suma total de gastos puede salir parecida según la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero "extra" necesito además del precio del piso?
Como orientación, alrededor de un 10-15% del precio para impuestos y trámites, sumado a la entrada que pidas si financias (en torno al 20% para una hipoteca del 80%). Las cifras exactas dependen de la comunidad y de si es obra nueva o usada; calcúlalas con datos actualizados antes de comprometerte.
¿La hipoteca cubre estos gastos?
Por norma general, no: la hipoteca financia un porcentaje del valor de la vivienda, y los impuestos y trámites los pones tú. Hay hipotecas que financian más, pero suelen tener peores condiciones y mayor riesgo.
¿Pago ITP o IVA?
ITP si compras vivienda de segunda mano a un particular; IVA (más AJD) si compras obra nueva a un promotor. Nunca los dos a la vez por la misma compra.